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VC/PE旅游地產投資升溫 主題公園仍具投資空間
時間:2012-08-31 閱讀:

   日前,港中旅集團總經理賀曉鴻表示,旅游地產將成為中國房地產未來的一個發展趨勢。對此,路勁地產董事局主席單偉豹也做出表示,作為商業地產一部分的旅游地產目前其實已相當專業。

  不僅大型房地產商看好旅游地產發展前景,VC/PE機構投資旅游地產熱情也與日俱增。據投中集團統計顯示,2006年至今,國內傳統旅游行業共完成31筆私募融資交易,累計獲得投資2.52億美元。其中2011年IDG資本與和諧愛奇基金6000萬美元注資古北水鎮,并引入中青旅作為戰略投資者,成為近六年來傳統旅游企業融資規模最大的一筆交易。

  投中集團分析師認為,投資旅游地產雖后期收益豐厚,然而其初始投資額度高、項目培育期長、后續物業管理成本不可忽視,且需要持續流動資金補充,對于計劃長期持有而非轉售的旅游地產投資者而言,資金和專業運作能力方面的挑戰較大。

  房企轉戰旅游地產

  旅游地產項目的相繼亮相,其背后是地產開發商近年來對旅游地產領域的大舉擴張。今年的旅游地產市場顯得格外熱鬧,從東部沿海到西部山區,從長白山到海南椰島,隨處可見開發商的身影。

  據了解,房地產行業排行前100名的企業中,已有三分之一的房企介入旅游地產領域,大手筆布局旅游地產的案例更是比比皆是。全國房地產經紀人聯盟副秘書長陳寶存表示,旅游地產雖具有巨大的利潤空間,但是其在開發過程的投入成本也是巨大的。尤其是旅游度假地產要開發商長期投入持續經營,耐得住寂寞才能等待到最后的收獲。

  去年年初,史上最嚴厲的房地產調控政策出臺,國內部分房企接踵陷入資金困境,具備資金實力的房企轉戰商業地產或旅游地產以尋得出路。然而,旅游地產雖極具收益誘惑,但在具體開發過程中需付出較大的資金成本,拿地、購買景區經營權、興建基礎設施、廣告營銷、后續維修、物業管理等耗資動輒就數十、上百億,令許多中小型房企望而卻步。

  投中集團分析師認為,國內休閑游的巨大市場空間和住宅地產的持續調控,是各路資本下注旅游地產的主因。根據投中集團統計顯示,目前國內大型房企如中弘地產、萬科、中信房地產、華僑城等陸續布局旅游地產,其中萬科最先涉足旅游地產,而中弘地產投資項目數量最多。據悉,萬科早在2005年就耗資10億元買下廣東惠州大辣甲島40年租賃權建高級酒店,2009年起投資地產項目也明顯增多;今年至今,中弘地產已投資規模高達150億元的云南西雙版納路南山旅游度假項目、規模為150億元的長白山望天鵝國際旅游度假區等10個項目。

  旅游財富網的最新統計數據顯示,2012年一季度,全國旅游地產投資上億元的簽約項目就有近70個,總規模逾2600億元,今年全年預計實現投資總額將超過萬億元。分析人士認為,由于旅游地產在國內剛剛興起,提早進入并進行專業化運作,有望占據領先優勢。

  主題公園仍存介入機會

  隨著國內游客消費觀念的升級,個性化、休閑游等漸漸取代觀光游成為當今旅游主流趨勢。投中集團分析報告指出,目前國內旅游地產可分為景區地產、度假地產和住宅地產三類。其中,景區地產較多依托自然資源優勢建造主題公園或組織大型歌舞山水文藝演出,通過吸引游客積累人氣后,后續拓展度假和住宅項目。其目標消費群體,主要為富有個人,相關產品為高爾夫球場、別墅等,項目開發后續的物業管理,同樣會給投資者帶來豐厚回報。

  分析人士指出,由于該行業集中度較低、節目數量少,缺乏文化創意人才,企業盈利差異較大,但其較大的利潤空間和較多的市場空白,給資本提供良好的介入時機。

  主題公園以其新穎獨特的主題概念、獨具特色的游樂環境,較強的互動性與參與感,日趨受到游客青睞。作為本土主題公園的開創者和領跑企業華僑城A(000069),旗下四大主題公園——錦繡中華、中華民俗村、世界之窗、歡樂谷個個名氣十足。華僑城比外企在國內旅游地產市場的擴張更具優勢,市場占有率也不斷擴大。2011年,公司旅游業務保持良好增速,旅游綜合板塊實現營收63.3億元,接待游客人次同比增長15%,達到2430萬人次。并再次進入年入園人數千萬人次以上的全球旅游景區集團八強,也是躋身世界主題公園集團前八強的唯一亞洲企業。

  以“主題公園+旅游文化演藝”的經營模式的宋城股份(300144)今年上半年實現營業收入2.4億元,凈利潤1.27億元,同比增長22%。其中,宋城景區和杭州樂園景區收入分別增加20%和28%,保持穩健增長。業內分析人士表示,公司運營模式對外復制不斷獲得進展,對全國一線旅游目的地的布局更加清晰,未來公司仍將受益于旅游和文化雙重行業利好政策扶持,預計公司未來三年處于高速成長期。

  目前,國內已基本形成以宋城景區、西安大唐芙蓉園為代表的文化類,歡樂谷系列的游樂類,深圳世界之窗、大連圣亞海洋世界等為代表的觀光類,無錫三國影視基地、橫店影視城為代表的影視類主題公園。但由于我國主題公園行業起步較晚,在市場內尚未形成具有壟斷地位或絕對競爭優勢的企業,市場仍存諸多空白。

  分析人士表示,由于受限于上游主題公園概念創新、園區規劃、附屬設施設計和主題節目策劃等發展水平的滯后,目前國內主題公園的創意、設計等工作仍由運營企業自主承擔。采用單一門票收入,缺乏專業創意人才,與影視娛樂、餐飲服務、衍生品業務結合緊密度不夠,是該行業發展面臨的主要瓶頸。





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